Kiranın Ödenmemesi veya Sürekli Geciktirilmesi
Kiracının en temel yükümlülüğü, kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemektir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibi kiracıya yazılı ihtar göndererek belirli bir süre tanır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir. Eğer kiracı yılda iki kez kira ödemesini geciktirirse, ev sahibi bu durumu gerekçe göstererek sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda mahkeme, kira ödeme alışkanlığını da dikkate alır. Sürekli gecikmeler, “güven ilişkisini zedeleme” gerekçesiyle tahliye nedeni sayılır.
Kira Sözleşmesine Aykırı Davranışlar
Kira sözleşmesinde yer alan hükümler hem kiracı hem de ev sahibi için bağlayıcıdır. Kiracı, bu hükümlere aykırı hareket ettiğinde ev sahibi yasal yollara başvurabilir. Sık karşılaşılan sözleşme ihlalleri arasında şunlar yer alır:
- Evin izinsiz şekilde başkasına kiralanması (alt kiralama),
- Evin amacına aykırı kullanımı (örneğin, konutun ofis olarak kullanılması),
- Evde ciddi hasar veya tahribata yol açılması,
- Komşuları rahatsız edecek davranışların sürdürülmesi.
Ev sahibi öncelikle kiracıya yazılı uyarı göndermeli ve davranışın son bulmasını istemelidir. Uyarıya rağmen ihlal devam ederse, ev sahibi tahliye davası açabilir.
Kiracının Evi İzinsiz Üçüncü Kişilere Devretmesi (Alt Kiralama)
Kiracı, ev sahibinin açık izni olmadan evi başka bir kişiye kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Sözleşme doğrudan ihlal edilmiş sayılır. Ev sahibi, bu ihlali öğrendiği anda tahliye davası açma hakkına sahiptir. Son yıllarda kısa süreli kiralamalarda (örneğin günlük kiralama veya Airbnb gibi uygulamalar üzerinden) sıkça gündeme gelmektedir. Mahkemeler, bu tür kullanımları genellikle izinsiz alt kiralama olarak değerlendirmekte ve ev sahipleri lehine kararlar vermektedir.
Kiracının Eve veya Komşulara Zarar Vermesi
Kiracının evde kasıtlı ya da ihmal sonucu zarara yol açması, dava sürecinin başlaması için önemli bir nedendir. Eğer kiracı evi hor kullanıyor, yapısal hasara neden oluyor veya komşuların huzurunu ciddi şekilde bozuyorsa, ev sahibi bu durumu belgeleyerek tahliye davası açabilir. Bu tür davalarda genellikle tanık ifadeleri, apartman yönetimi tutanakları ve hasar tespit raporları delil olarak kullanılabilir. Ev sahibi açısından önemli olan, bu zararların kiracı kaynaklı olduğunun net biçimde ispatlanmasıdır.
Ev Sahibinin Kişisel Kullanım İhtiyacı
Ev sahibi, konutuna kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu durumda kiracıya belirli bir süre tanınır ve süreç yasal çerçevede ilerler. Ev sahibi, gerçekten oturma ihtiyacının bulunduğunu kanıtlamak zorundadır. Ayrıca tahliye sonrası belirli bir süre boyunca evi yeniden kiraya veremez; aksi takdirde kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
Kiracının Tahliye Taahhüdüne Uymaması
Kiracı, sözleşme imzalanırken belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu belge geçerlidir. Belirtilen tarihte ev boşaltılmadığı takdirde, ev sahibi bu taahhüde dayanarak doğrudan tahliye davası açabilir. Belge noter onaylı olmak zorunda değildir; ancak tarih ve imza içermesi gerekir. Yargıtay kararları, kiracı tarafından serbest iradeyle verilen tahliye taahhütlerinin geçerli sayılacağını belirtmektedir.
Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ev sahibinin kiracıya dava açabilmesi için somut gerekçelere, yazılı belgelere ve yasal süreçlere uygun hareket etmesi gerekir. Aksi durumda dava reddedilebilir veya süreç uzayabilir. Bu nedenle dava öncesinde profesyonel hukuki danışmanlık alınması son derece önemlidir.
Kiracıyla yaşadığınız sorunlar hukuki boyuta taşınmadan önce doğru adımlar atmak istiyorsanız, Ehane yanınızda. Alanında uzman ekibiyle Ehane, mülk yönetiminde karşılaşabileceğiniz tüm kiracı süreçlerinde size rehberlik eder. Kira takibi, sözleşme danışmanlığı ve tahliye süreçlerinde profesyonel destek alarak mülkünüzü güvenle yönetin. Ehane ile şimdi iletişime geçin ve mülkünüzü uzman desteğiyle koruma altına alın!
