Muris Muvazaası Nedir ve Hangi Durumlarda Geçerlidir?
Muris muvazaası, miras bırakan kişinin, mirastan yoksun bırakmak istediği mirasçısından mal kaçırmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği taşınmazını tapuda satış yapmış gibi göstermesi durumudur. Burada temel unsur, yapılan işlemin gerçek iradeyi yansıtmamasıdır. Yani miras bırakan kişi, görünürde bir satış sözleşmesi yapar ancak arka planda tarafların asıl niyeti bağıştır. Hukuken, tarafların gerçek iradesini yansıtmayan görünürdeki bu işlem (satış) muvazaa nedeniyle, gizli işlem (bağış) ise şekil şartlarına uyulmadığı için geçersiz sayılır.
Dava sürecinin başlaması için ortada bir "aldatma kastı" bulunmalıdır. Miras bırakanın amacı, diğer mirasçıların saklı paylarını veya miras haklarını zedelemek olmalıdır. Eğer miras bırakan, gerçekten paraya ihtiyacı olduğu için veya mal varlığını adil bir şekilde paylaştırmak amacıyla (denkleştirme) bir satış yaptıysa, bu durum mal kaçırma olarak değerlendirilmez. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, muris muvazaasının tespitinde şu kriterler büyük önem taşır:
- Miras bırakanın sözleşme tarihindeki ekonomik durumu.
- Taşınmazı satın alan kişinin alım gücünün olup olmadığı.
- Taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fark.
- Taraflar arasındaki ailevi ilişkiler ve beşeri münasebetler.
- Satışın yapıldığı zamanlama ve miras bırakanın sağlık durumu.
Kriterler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, işlemin gerçek bir satış mı yoksa mirastan mal kaçırma girişimi mi olduğu ortaya çıkar.
Mirastan Mal Kaçırma Davasını Kimler Açabilir?
Mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açma hakkı, miras hakkı çiğnenen tüm yasal mirasçılara tanınmıştır. Bu noktada önemli bir ayrım yapmak gerekir; bu davayı açabilmek için mirasçının "saklı paylı" mirasçı olması şart değildir. Saklı payı olsun veya olmasın, miras hakkı zedelenen her mirasçı bu davayı açabilir. Örneğin, miras bırakanın çocukları, eşi ve duruma göre diğer yasal mirasçıları bu hakkı kullanabilirler.
Mirası reddeden (reddi miras yapan), mirastan feragat sözleşmesi ile haktan vazgeçen veya mirastan çıkarılan (ıskat edilen) kişiler bu davayı açamazlar. Dava, kural olarak miras bırakanın ölümü sonrasında açılabilir. Miras bırakan henüz hayattayken, yapılan işlemler muvazaalı olsa bile, mirasçılık sıfatı henüz kazanılmadığı için dava açma hakkı doğmaz.
Davayı açacak kişinin, miras bırakanın ölümünden sonra veraset ilamını (mirasçılık belgesini) alması ve mirasçı olduğunu belgelemesi yeterlidir. Dava, malı haksız yere devralan kişiye veya mal el değiştirmişse, durumu bilerek devralan üçüncü kişilere karşı açılır. Eğer malı devralan üçüncü kişi iyi niyetliyse ve muvazaadan habersizse, tapu iptali yerine tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Hangi İşlemler Mirastan Mal Kaçırma Sayılır?
Mirastan mal kaçırma yöntemleri oldukça çeşitlidir ve her olay kendi içinde değerlendirilmelidir. Ancak uygulamada en sık karşılaşılan ve Yargıtay tarafından muvazaa kabul edilen bazı temel işlem türleri vardır. Bu işlemler, görünürde yasal prosedürlere uygun gibi dursa da, amaç bakımından mirasçıları zarara uğratmayı hedefler. Sıklıkla karşılaşılan mal kaçırma yöntemleri şunlardır:
Gerçek Bedelin Altında Satış Göstermek: En yaygın yöntemdir. Tapuda işlem "satış" olarak gösterilir ancak bedel çok düşük tutulur veya hiç para alışverişi olmaz. Örneğin, piyasa değeri 5 milyon TL olan bir dairenin, tapuda 200 bin TL bedelle, geliri olmayan bir evlada satılmış gibi gösterilmesi.
- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Görünümü: Miras bırakan, aslında malını bağışlamak istediği mirasçıyla "ölünceye kadar bakma sözleşmesi" yapar. Ancak mirasçının bakım borcunu yerine getirmediği veya miras bırakanın bakıma muhtaç olmadığı, asıl amacın diğer mirasçıları mahrum etmek olduğu durumlarda bu işlem de muvazaa sayılabilir.
- Araçlı Devirler (Aracı Kullanma): Miras bırakan, malını doğrudan favori mirasçısına devretmek yerine, önce güvendiği bir üçüncü kişiye (arkadaşına, uzak akrabasına) satmış gibi yapar. Daha sonra bu üçüncü kişi, malı asıl hedeflenen mirasçıya devreder. Bu zincirleme işlemler de mal kaçırma kapsamında değerlendirilir.
- İntifa Hakkı Saklı Tutularak Yapılan Devirler: Mülkiyetin çıplak mülkiyet olarak devredilmesi, kullanım hakkının miras bırakanda kalması şeklindeki işlemler de, bedel ödenmediyse mal kaçırma olarak nitelendirilebilir.
Her bir senaryoda, işlemin "gerçek bir satış iradesi" taşıyıp taşımadığı araştırılır. Mülk yönetimi süreçlerinde de sıkça rastlanan bu durumlar, mülkün geçmiş kayıtlarının ve para transferlerinin incelenmesiyle aydınlatılabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?
Hukuki süreçlerin süresi, davanın karmaşıklığına, mahkemenin iş yüküne ve toplanacak delillerin durumuna göre değişkenlik gösterir. Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, detaylı inceleme gerektiren davalardır. Ortalama bir süre vermek gerekirse, yerel mahkeme aşaması genellikle 1.5 ile 3 yıl arasında sürebilmektedir. Yerel mahkeme kararını verdikten sonra, kararın istinaf ve Yargıtay aşamaları da olabilir.
Üst mahkeme süreçleri de eklendiğinde, davanın kesinleşmesi daha uzun bir zaman dilimine yayılabilir. Bu uzun süreçte, dava konusu taşınmazın durumu da önem kazanır. Davalı tarafın taşınmazı üçüncü kişilere satmasını engellemek için, dava açılır açılmaz mahkemeden "ihtiyati tedbir" talep edilmesi hayati önem taşır. Bu tedbir, tapu kaydına işlenerek taşınmazın dava sonuçlanana kadar başkasına devredilmesini engeller.
Dava Açma Süresi ve Zamanaşımı Var Mı?
Bu konu, miras hukukuyla ilgilenenlerin en çok merak ettiği ve bazen de yanlış bildiği konulardan biridir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Bunun temel nedeni, muvazaalı işlemin "yok hükmünde" olmasıdır. Hukuken hiç gerçekleşmemiş sayılan, geçersiz bir işlem, zamanın geçmesiyle geçerli hale gelmez. Bu nedenle, miras bırakanın ölümünün üzerinden 10 yıl, 20 yıl hatta daha fazla süre geçmiş olsa bile, mirasçılar bu davayı açarak haklarını talep edebilirler.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, davanın miras bırakanın ölümünden sonra açılabilmesidir. Ölüm gerçekleşmeden bu dava açılamaz. İiyi niyetli üçüncü kişilere karşı açılacak davalarda bazı süre kısıtlamaları veya kazanılmış haklar (zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanma gibi) istisnai durumlar oluşturabilir. Fakat malı devralan kişi, mal kaçırma kastı olan kötü niyetli mirasçı ise, ona karşı her zaman dava açılabilir.
Miras Davasında İspat Yükümlülüğü Nedir ve Deliller Nasıl Toplanır?
Hukukta temel kural şudur: "İddia eden, iddiasını ispatla mükelleftir." Mirastan mal kaçırma davasında da davacı olan mirasçı, yapılan işlemin muvazaalı olduğunu (mal kaçırma amacı taşıdığını) ispatlamak zorundadır. Peki, ölen kişinin niyeti nasıl ispatlanır? Mahkemeler bu konuda oldukça geniş bir delil serbestisi tanımaktadır. İspat sürecinde kullanılabilecek en güçlü argümanlar şunlardır:
- Tanık Beyanları: Aile dostları, akrabalar, komşular ve işlemi bilen kişiler, miras bırakanın asıl niyetini, malı alan kişiyle olan ilişkisini ve o dönemki olayları anlatarak hakimin kanaat oluşturmasını sağlarlar.
- Banka Kayıtları ve Ödeme Belgeleri: Satış gösterilen tarihte, alıcının satıcıya bir para gönderip göndermediği banka kayıtlarıyla kontrol edilir. Eğer tapuda satış bedeli ödenmiş görünüyorsa ancak banka hareketlerinde böyle bir para transferi yoksa, bu durum muvazaa iddiasını güçlendirir.
- Mali Durum Araştırması: Alıcının o tarihte o mülkü alacak maddi gücü olup olmadığı araştırılır. Örneğin, henüz öğrenci olan veya geliri olmayan birinin değerli bir mülkü satın alması şüphelidir.
- Veraset ve İntikal Beyannameleri: Resmi kurumlara verilen beyanlar arasındaki çelişkiler delil olarak kullanılabilir.
- Bilirkişi Raporları: Taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki fahiş fark, bilirkişilerce tespit edilir.
Tüm bu deliller bir araya getirildiğinde, hakimin vicdani kanaati oluşur. Delillerin sağlam ve tutarlı olması, davanın seyrini doğrudan etkiler. Bu nedenle dava açılmadan önce iyi bir hazırlık yapmak ve mümkün olan tüm belgeleri toplamak gerekir.
Miras Hukukunda Mülklerin Yönetimi ve Korunması
Dava süreci devam ederken veya miras paylaşımı yapılmadan önce, söz konusu gayrimenkullerin yönetimi ciddi bir sorun haline gelebilir. Mirasçılar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle daireler boş kalabilir, kiralar toplanamayabilir veya vergiler ödenmeyebilir. Özellikle mal kaçırma iddialarının olduğu gergin ortamlarda, mülkün bakımsız kalması ve değer kaybetmesi sıkça görülen bir durumdur.
Profesyonel mülk yönetimi hizmetlerinden veya dijital takip sistemlerinden yararlanmak, kira gelirlerinin kayıt altına alınmasını, giderlerin şeffaf bir şekilde takip edilmesini sağlar. Ehane, mülklerinizin kira takibinden sözleşme yönetimine, gelir-gider raporlamasından kiracı iletişimine kadar tüm süreçleri tek bir platformda toplar. Ehane uygulamasını hemen indirin, mülk yönetiminin getirdiği yüklerden kurtulun ve yatırımlarınızın keyfini sürün.
